Der Abschluss der Transaktion steht in wenigen Wochen bevor. Die Gegenpartei schickt einen überarbeiteten Kaufvertragsentwurf mit 47 Änderungsmarkierungen. Drei davon betreffen die Haftungshöchstgrenzen. Ihr Leiter der Rechtsabteilung benötigt bis morgen früh einen Vergleich mit der vorherigen Fassung. Kann Ihr Team das erledigen, ohne den Überblick über die aktuelle Version zu verlieren?
Für Rechtsabteilungen, die komplexe Transaktionen begleiten, ist ein Kaufvertrag selten nur ein einzelnes Dokument. Er ist das Ergebnis eines fortlaufenden Verhandlungsprozesses, enthält wichtige Compliance-Anforderungen und bildet den Rahmen für das Risikomanagement.
Was ist ein Kaufvertrag?
Ein Kaufvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er regelt die Bedingungen für die Übertragung eines Vermögenswerts, eines Unternehmens oder einer Immobilie. Im englischsprachigen Raum wird ein solcher Vertrag je nach Transaktionsart häufig als Purchase and Sale Agreement (PSA) bezeichnet. Der Vertrag legt unter anderem den Kaufpreis, die Vertragsparteien, den Vertragsgegenstand und die Voraussetzungen für den Vollzug der Transaktion fest.
Kaufverträge kommen bei Immobilientransaktionen, Fusionen und Übernahmen sowie bei umfangreichen Handelsgeschäften zum Einsatz. Nach der Unterzeichnung ist der Kaufvertrag in der Regel das maßgebliche Dokument für die Transaktion. Er kann auch Pflichten regeln, die nach dem Vollzug bestehen bleiben, und Rechtsbehelfe für unzutreffende Angaben oder Vertragsverletzungen vorsehen.
PSA und SPA: ähnliche Begriffe, unterschiedliche Verwendung
PSA und SPA sind englische Abkürzungen für unterschiedliche Arten von Kaufverträgen. PSA steht meist für Purchase and Sale Agreement. SPA kann für Share Purchase Agreement oder Sale and Purchase Agreement stehen. Welche Bezeichnung verwendet wird, hängt von der Transaktionsart und der jeweiligen Rechtsordnung ab.
Bei einem Share Purchase Agreement werden Anteile an einer Gesellschaft übertragen. Bei einem Asset Purchase Agreement, kurz APA, werden einzelne Vermögenswerte und gegebenenfalls bestimmte Verbindlichkeiten übertragen. Die Abkürzung allein sagt daher nichts über die genaue rechtliche Struktur der Transaktion aus.
Kaufvertrag und Absichtserklärung im Vergleich
Diese drei Dokumente tauchen bei den meisten Transaktionen nacheinander auf, dienen jedoch ganz unterschiedlichen Zwecken.
| Dokument | Zweck | Rechtlich verbindlich? | Typischer Zeitpunkt |
|---|---|---|---|
| Absichtserklärung (LOI) | Hält die Eckpunkte des geplanten Geschäfts fest und bekundet die Absicht, die Verhandlungen fortzuführen. | In der Regel nein. Einzelne Bestimmungen, etwa zu Vertraulichkeit oder Exklusivität, können jedoch verbindlich sein. | Vor oder während der Due-Diligence-Prüfung |
| Kaufvertrag, zum Beispiel PSA, SPA oder APA | Regelt die verbindlichen Bedingungen der Transaktion. | Ja | Nach der Due-Diligence-Prüfung, vor dem Vollzug |
| Einfacher Kaufvertrag | Regelt den Kauf eines einzelnen Vermögenswerts oder einer Ware. | Ja, sofern er wirksam geschlossen wurde. | Abhängig von der Art des Geschäfts |
Die Absichtserklärung steckt den Rahmen für die weiteren Verhandlungen ab. Rechtlich verbindlich wird die Transaktion in der Regel erst mit dem Kaufvertrag.
Wann benötigt Ihre Rechtsabteilung einen Kaufvertrag?
Nicht jede Transaktion erfordert einen formellen Kaufvertrag. Als Faustregel gilt: Je komplexer das Geschäft, desto wichtiger wird der Kaufvertrag.
Bei Fusionen, Übernahmen und Unternehmenskäufen
Ein PSA, SPA, APA oder ein ähnlicher Kaufvertrag ist ein zentrales Transaktionsdokument bei vielen Übernahmen eines Unternehmens oder seiner Vermögenswerte. Unabhängig davon, ob es sich um einen Aktienkauf handelt, bei dem der Käufer Anteile an der Zielgesellschaft erwirbt, oder um einen Kauf von Vermögenswerten, bei dem der Käufer bestimmte Vermögenswerte und vereinbarte Verbindlichkeiten übernimmt, legt der Vertrag fest, was zu welchen Bedingungen erworben wird.
Kaufverträge bei M&A-Transaktionen regeln deutlich mehr als reine Immobilienkaufverträge. Sie enthalten in der Regel Zusicherungen und Gewährleistungen zum Zielunternehmen, auf behördliche Genehmigungen bezogene aufschiebende Bedingungen, Freistellungsbestimmungen sowie Pflichten nach dem Vollzug, etwa zur Mitarbeiterbindung.
Bei Immobilientransaktionen
Bei Gewerbeimmobilien regelt der Kaufvertrag die Übertragung der Immobilie zwischen den Parteien. Er legt unter anderem fest, welche Belastungen und Rechtsmängel zulässig sind, wie mit Abweichungen aus der Vermessung umzugehen ist und wie die Kosten des Vollzugs verteilt werden. Bei Wohnimmobilien müssen insbesondere die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs und die notarielle Beurkundung berücksichtigt werden. Die konkreten Regelungen hängen vom Objekt, der Transaktionsstruktur und dem anwendbaren Recht ab.
Bei gewerblichen Transaktionen mit hohem Wert
Abgesehen von Fusionen und Übernahmen sowie Immobiliengeschäften kommen PSAs bei Massenverkäufen von Vermögenswerten, bei der Übertragung von geistigem Eigentum, beim Kauf von Ausrüstung ab einem bestimmten Wert sowie bei groß angelegten Liefer- oder Lizenzvereinbarungen zum Einsatz, bei denen Standardbestellungen nicht ausreichen.
Der gemeinsame Nenner: Jede Transaktion, bei der beide Parteien Schutz benötigen und bei der die Leistungsverpflichtungen über den Zeitpunkt des Austauschs hinausgehen.
Wesentliche Bestandteile eines Kaufvertrags
Ein gut ausgearbeiteter PSA vermittelt beiden Parteien ein klares Bild davon, wozu sie sich verpflichten. Hier sind die wesentlichen Bestandteile, auf die Ihr Team achten und die es genau prüfen sollte.
Vertragsparteien, Vertragsgegenstand und Kaufpreis
Zu Beginn des Vertrags werden Käufer und Verkäufer genau benannt, einschließlich ihrer vollständigen Firmennamen, Rechtsformen, Sitze und Anschriften. Der Vertragsgegenstand wird ebenfalls eindeutig beschrieben. Dabei kann es sich um Anteile, eine Immobilie, bestimmte Vermögenswerte oder ein gesamtes Unternehmen handeln.
Die Kaufpreisklausel legt die vereinbarte Gegenleistung fest. Sie regelt auch, ob ein Teil des Kaufpreises auf einem Treuhandkonto verwahrt, in Raten gezahlt, nach dem Vollzug angepasst oder als Earn-out an die künftige Geschäftsentwicklung geknüpft wird. Bei M&A-Transaktionen hängen Kaufpreisanpassungen häufig von Working-Capital- oder anderen Finanzkennzahlen ab.
Anzahlung, aufschiebende Bedingungen und Vollzugstermin
Die Anzahlung ist eine Vorauszahlung des Käufers, die in der Regel bis zum Vollzug auf einem Treuhandkonto verwahrt wird. Sie zeigt die Verbindlichkeit des Käufers und kann dem Verkäufer eine Sicherheit bieten, falls der Käufer ohne triftigen Grund vom Vertrag zurücktritt.
Aufschiebende Bedingungen sind Voraussetzungen, die erfüllt oder formell aufgehoben werden müssen, bevor die Transaktion fortgesetzt werden kann. Sie können für den Käufer, den Verkäufer oder beide Parteien gelten. Zu den gängigen Beispielen gehören:
Der Vollzugstermin legt fest, bis wann die Transaktion abgeschlossen sein muss. Wird dieser Termin ohne wirksame Verlängerung versäumt, kann dies den Vollzug gefährden oder ein Kündigungsrecht auslösen.
Zusicherungen, Gewährleistungen und Freistellungen
Erweist sich eine Zusicherung als falsch, kann die betroffene Partei einen Anspruch wegen Vertragsverletzung geltend machen. Freistellungsklauseln regeln, welche Partei für Verluste aufkommt, die aus einer Vertragsverletzung entstehen. Dabei werden häufig Haftungshöchstgrenzen, Selbstbehalte oder Basket-Schwellenwerte sowie Ausschlussfristen vereinbart.
Diese Klauseln sind vor allem dann von Bedeutung, wenn nach dem Vertragsabschluss Probleme auftreten. Stellt sich eine Zusicherung als falsch heraus, kann die betroffene Partei einen Anspruch wegen Vertragsverletzung geltend machen – und genau hier kommt die Entschädigung ins Spiel. Entschädigungsklauseln legen fest, wer für Verluste aufkommt, die sich aus einer Vertragsverletzung ergeben, wobei ausgehandelte Obergrenzen, Mindestschwellenwerte („Baskets“), ab denen ein Anspruch geltend gemacht werden kann, sowie Fristen gelten.
Bei Fusionen und Übernahmen gehören Zusicherungen und Gewährleistungen oft zu den am intensivsten verhandelten Bestimmungen im gesamten Kaufvertrag. Käufer wünschen sich einen umfassenden Schutz, Verkäufer hingegen streben enge Definitionen und eine begrenzte Haftung an. Die richtige Ausgestaltung dieser Bestimmungen ist der Kern der eigentlichen juristischen Arbeit.
Aufschiebende Bedingungen und Verpflichtungen
Aufschiebende Bedingungen legen fest, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor eine Partei zum Vollzug verpflichtet ist. Sie können für den Käufer, den Verkäufer oder beide Parteien gelten.
Zu den üblichen aufschiebenden Bedingungen in M&A-PSAs gehören:
Vertragliche Verpflichtungen regeln, wie sich jede Partei zwischen der Unterzeichnung und dem Vollzug zu verhalten hat. Verkäufer verpflichten sich in der Regel, das Unternehmen im gewöhnlichen Geschäftsgang weiterzuführen, keine konkurrierenden Angebote einzuholen und dem Käufer Zugang zu den für die Due-Diligence-Prüfung erforderlichen Informationen zu gewähren. Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann rechtliche Konsequenzen haben.
Streitbeilegung und anwendbares Recht
Die abschließenden Bestimmungen legen fest, welchem Recht der Vertrag unterliegt und auf welches Verfahren sich die Parteien im Falle einer Streitigkeit stützen werden. In den meisten kommerziellen PSAs wird ein Schiedsverfahren oder ein bestimmtes Gericht festgelegt, und es ist weitaus einfacher, sich hierüber vor dem Auftreten einer Streitigkeit zu einigen, als sich währenddessen über die Zuständigkeit zu streiten.
Bei grenzüberschreitenden Transaktionen kann die Wahl des anwendbaren Rechts und des Gerichtsstands erhebliche Auswirkungen auf das Risiko jeder Partei haben. Diesem Aspekt wird bei Verhandlungen weniger Aufmerksamkeit geschenkt, als ihm zusteht.
Von der Unterzeichnung bis zum Vollzug: So funktioniert ein Kaufvertrag
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags beendet die Transaktion noch nicht. Danach beginnt eine operativ anspruchsvolle Phase, in der zahlreiche Bedingungen und Verpflichtungen erfüllt werden müssen.
Zwischen Unterzeichnung und Vollzug muss jede Partei ihre vertraglichen Pflichten einhalten, die aufschiebenden Bedingungen herbeiführen und noch offene Prüfungen abschließen. Bei einer M&A-Transaktion kann diese Phase Wochen oder Monate dauern. In dieser Zeit werden behördliche Anträge eingereicht, Zustimmungen Dritter eingeholt und Finanzierungsvereinbarungen abgeschlossen. Auch der Datenraum bleibt häufig geöffnet.
Jede aufschiebende Bedingung ist ein Meilenstein. Ihr Team muss im Blick behalten, welche Bedingungen noch offen sind, wer für welche verantwortlich ist und welche Fristen gelten. Wenn eine Verpflichtung nicht erfüllt, eine Zustimmung nicht eingeholt oder eine Einreichung nicht vorgenommen wird, kann dies zu einer Verzögerung des Abschlusses führen oder der Gegenpartei einen Kündigungsgrund liefern.
In dieser Phase kann der ursprüngliche Kaufvertrag durch Nachträge oder Zusatzvereinbarungen geändert werden. Jede Änderung sollte dokumentiert und mit einer nachvollziehbaren Versionshistorie versehen werden. Eine klare Aufzeichnung der getroffenen Vereinbarungen dient als Nachweis, falls es später zu Streitigkeiten kommt.
Häufige Herausforderungen für Rechtsabteilungen im Zusammenhang mit Kauf- und Verkaufsverträgen
Die Verwaltung eines komplexen Kaufvertrags ist in der Praxis anspruchsvoller, als es auf dem Papier wirkt.
Versionskontrolle
Ein komplexer Unternehmenskaufvertrag kann zehn oder mehr ausgehandelte Entwurfsfassungen durchlaufen. Wenn Sie die verschiedenen Versionen per E-Mail verwalten, reicht schon eine falsch angehängte Datei aus, um den Unterzeichnenden den falschen Entwurf vorzulegen.
Koordination zwischen mehreren Parteien
Bei größeren Transaktionen sind neben den internen Teams auch externe Rechts- und Finanzberater, das Rechtsteam der Gegenpartei, Behörden und gegebenenfalls Treuhänder beteiligt. Um den Überblick über Zuständigkeiten, Prüfungen und offene Aufgaben zu behalten, braucht es ein zentrales System.
Terminüberwachung
Zwischen Vollzugsterminen, behördlichen Einreichungsfristen, Due-Diligence-Fristen und Fristen für vertragliche Verpflichtungen entstehen bei einer Transaktion Dutzende zeitkritische Aufgaben.
Verwaltung der Verpflichtungen nach Vertragsunterzeichnung
Vertragliche Verpflichtungen und aufschiebende Bedingungen müssen aktiv nachverfolgt werden. Ihr Team muss jederzeit wissen, was wann und von wem zu erledigen ist, und rechtzeitig vor dem Ablauf einer Frist benachrichtigt werden.
Laut Gartner werden sich die Budgets für Legal Tech bis 2028 voraussichtlich verdoppeln, da der Einsatz von KI im Rechtsbereich zunimmt. Angesichts ihrer Komplexität und der hohen Summen, um die es bei den Transaktionen geht, sind PSA-Verträge ein Bereich, in dem die Kosten für mangelhafte Prozesse besonders hoch sein können.
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Versionskontrolle, Genehmigungsworkflows und elektronische Signaturen werden innerhalb derselben Plattform abgewickelt. Für M&A-Transaktionen, die einen sicheren Datenraum erfordern, lässt sich DiliTrust Dataroom direkt in den Workflow integrieren. Die Plattform von DiliTrust ist nach ISO 27001 und SOC 2 Typ II zertifiziert. Das Ergebnis: Ihr Team kann seine Zeit für rechtliche Entscheidungen nutzen, statt sich um die Dokumentenverwaltung zu kümmern.
Für die Verwaltung komplexer Kaufverträge in großem Umfang brauchen Rechtsabteilungen ein System, das diese Abläufe zuverlässig abbildet.
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Häufig gestellte Fragen
Ist ein Kaufvertrag (PSA) rechtsverbindlich?
Grundsätzlich ja. Sobald ein PSA wirksam geschlossen wurde, ist er ein rechtsverbindlicher Vertrag. Es gelten seine Bestimmungen sowie etwaige aufschiebende Bedingungen, die noch nicht erfüllt sind. Verletzt eine Partei ihre Pflichten aus dem Vertrag, kann sie für die Vertragsverletzung haften.
Was ist der Unterschied zwischen einem PSA und einer Absichtserklärung?
Eine Absichtserklärung (LOI) ist ein vorläufiges, in der Regel unverbindliches Dokument, das die allgemeinen Bedingungen eines geplanten Geschäfts festhält. Ein Kaufvertrag ist der verbindliche Vertrag, der auf die Due-Diligence-Prüfung folgt und die eigentliche Transaktion regelt. Die Absichtserklärung steckt den Rahmen ab, der PSA begründet rechtliche Verpflichtungen.
Kann ein PSA vor dem Vollzug gekündigt werden?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Die meisten PSAs enthalten Kündigungsrechte, die ausgelöst werden, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird, eine Partei eine wesentliche Vertragsverletzung begeht, eine wesentliche nachteilige Veränderung beim Zielunternehmen eintritt oder der spätestmögliche Vollzugstermin verstreicht. Die Kündigungsrechte müssen im Vertrag selbst eindeutig geregelt sein.
Wer erstellt den Kaufvertrag?
Bei vielen gewerblichen Transaktionen und M&A-Geschäften wird der Kaufvertrag von den Rechtsberatern des Verkäufers erstellt und anschließend mit den Rechtsberatern des Käufers verhandelt. Bei Wohnimmobilien hängt die Zuständigkeit von der Art der Transaktion und den örtlichen Vorgaben ab. In Deutschland wird der Immobilienkaufvertrag in der Regel von den Parteien und ihren Rechtsberatern vorbereitet und anschließend notariell beurkundet. Die konkreten Anforderungen sollten mit einer qualifizierten Rechtsberatung und, bei Immobilientransaktionen, mit einem Notar abgestimmt werden.
